2018年國慶黃金周期間，房地產行業“金、九銀、十銀”的傳統是否傳承?根據國家統計局的數據，一二線城市的房地產行業在相關機構因地施宜的宏觀調控政策和按照城市實施的政策下，保持了穩定的狀態。北京已經達到了8年來的最低水平，但是作為人們的居住，買房仍然是一種普遍的現象，建筑商和房地產企業之間的交易仍然存在。今天，代理記賬和大家主要討論的是房地產企業與建筑商“增稅”后的進項稅籌劃方法。

作為近年來最熱門的財稅改革政策，“營改增”已經影響到各行各業的發展，當然房地產企業也包括在內。據了解，2015年4月1日，房地產業“營改增”全面實施，以適應11%的增值稅稅率。增值稅的征收意味著房地產企業稅負的增加和稅收風險的增加。在此基礎上，房地產企業需要制定相應的對策，加強相應的稅收籌劃。

增值稅是在國外征收的。也就是說，增值稅只在流通中增加商品時征收，沒有增值稅就不征收增值稅。在中國，增值稅是可以扣除的。根據增值稅抵扣原則，房地產企業要控制增值稅的繳納，可以從降低營業稅稅額或者增加進項稅額開始。此外，他們還可以通過降低營業稅稅額，同時增加進項稅額來控制增值稅的繳納。然而，無論是全額出售還是抵押貸款支付，房價是固定的，銷售稅當然是固定的。因此，房地產企業只有加大投入才能進行稅收籌劃。

1. 進項稅額扣除的時間

中國的財稅有關文件規定,銷售環節的進項稅是增值稅支付之前的鏈接時,納稅人不能任意扣除增值稅的進項稅額提前達到遞延納稅的目的,和進項稅額的抵扣時間是根據增值稅專用發票的類型區分。

銷售環節進項稅額的扣除額為前一個環節的增值稅繳納額。納稅人不得為達到延期納稅的目的，隨意預扣增值稅進項稅額。進項稅額的抵扣時間根據所得增值稅專用發票的種類區分。

2. 結算方式

在房地產企業與建筑商的交易中，房地產企業作為買方，應從稅收籌劃的角度采取分期付款的方式。按照增值稅的有關規定，納稅人購進貨物或者接受服務，未按照規定取得增值稅抵扣憑證的，不能抵扣進項稅額。但一般來說，企業在購票交易中采取先付款后收票的方式。在交易中，如果貨物已經入庫，資金尚未到位，則不能開具貨物交付的增值稅專用發票。對于買方來說，是不允許扣除收益稅的，但是采用分期付款的方式，會有不同的情況。根據稅法規定，分期付款購進貨物的抵扣時間為每筆分期付款的支付日的當期，這樣就可以逐步產生遞延增值稅的收益，從而獲得貨幣的時間價值。

3.從供應商納稅人身份的角度

增值稅專用發票的抵扣主要適用于一般納稅人。選擇一般納稅人作為供應商，可獲得6%、11%、17%稅率的增值稅專用發票抵扣。如果選擇小規模納稅人作為供應商，稅務機關開具的增值稅發票只能扣除3%。

綜上所述，房地產企業要做好增值稅納稅籌劃工作，需要從進項稅額抵扣時間、結算方式、供方納稅人身份三個方面進行籌劃。